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企业办公-深圳的众创空间能否走出自己的模式

病毒可能长期存在

2019年,有關獨角獸企業最大新聞莫過於美國的共享辦公鼻祖Wework上市失敗,且公司被軟銀集團董事長孫正義接管。公司的估值由最高450億美元跌到80億美元。在大洋彼岸的中國,Wework也有着極高的知名度,擁有眾多學徒。在大眾創業萬眾創新的政策推動下,共享辦公以眾創空間的名號生根發芽。在深圳,由於創業氛圍濃厚,大量的初創企業和中小企業催生了諸多明星眾創空間。以Wework為代表的共享辦公模式前景如何?深圳的眾創空間能否走出自己的模式?證券時報記者近期走訪了多家深圳眾創空間企業,試圖描繪出當前行業的生存狀態。

行業洗牌加劇今年9月份,深圳SOHO 3Q尋求接盤方的消息便在深圳投資圈內傳出,考慮到場地不菲的裝修費用,場地運營方給出的價格極具吸引力。這距離深圳SOHO 3Q高調開業僅僅過去了一年時間:2018年8月19日,房地產企業SOHO中國旗下共享辦公品牌SOHO 3Q在深圳開業,董事長潘石屹甚至邀請了比亞迪董事局主席王傳福現身捧場。而深圳SOHO 3Q只是SOHO 3Q的縮影,多家媒體確認,SOHO 3Q近期已經將旗下的11個項目打包出售。

除了以Wework為代表的傳統共享辦公模式,深圳湧現出的多個專註某個垂直領域的共享辦公模式,也印證了兩位投資大佬的看法。這類專業化的眾創空間強調服務對象、孵化條件和服務內容的高度專業化,能夠高效配置和集成各類創新要素實現精準孵化,是傳統眾創空間的升級版。

眾創空間也一直致力於擺脫大眾心中「二房東」的印象,拓展其他渠道盈利模式。以聯合辦公空間Bee+ Coworking Space起家的蜜蜂科技,目前已經將業務拓展到向大中企業提供選址、設計、裝修及後期運營的定製服務,客戶包括酒店管理集團鉑濤集團深圳總部、投資機構鷗翎投資上海總部等。蜜蜂科技的新業務模式也受到了投資機構的看好,公司已經在今年完成了B2、B3輪融資,投資方分別為Ocean Link和珠海大橫琴集團。

一年前,證券時報記者曾經在創業氛圍最濃厚的南山區深圳灣創業廣場附近走訪過的多家眾創空間,如今大部分已經改頭換面。

今年3月,在並非深圳傳統的創業聚集區龍華,Niuwork開出了第一家眾創空間。該空間運營總監羅嘉接受證券時報記者採訪時表示,和Wework更注重社交的模式不同,Niuwork更注重的是服務。羅嘉認為,很多初創企業和中小企業的發展初期,會面臨工商、財稅、法務、投融資以及知識產權等核心業務之外的問題,如果共享辦公運營方能夠在這些方面提供高效的服務,將會是核心競爭力。此外,只有極少數初創企業能夠獲得資本的支持,大部分企業對辦公場地費用仍然非常敏感。因此Niuwork選擇了基礎服務低價、增值服務部分收費,提供高性價比企業服務的發展方向,希望藉此深挖空間內消費場景、疊加多元化收入,打破空間營收上限。Niuwork投資人古勝旺對證券時報記者表示,選擇此時進入這個行業,是因為仍然看好共享辦公的模式。對於Niuwork的未來,他表示相當樂觀,今年還會再開設兩個新的辦公場所,並定下了未來三年開設10家、深圳區域運營面積第一的發展目標。

2014年成立的TCL創客空間是深圳本地智能硬件國家專業化的眾創空間。TCL創客空間總經理此前在接受媒體的公開採訪時曾表態,眾創空間已經進入3.0階段,緊緊圍繞TCL集團產業訴求,進行個體創新的機會點和集團產業創新點的匹配,尋求雙向交叉合作的可能性。TCL創客空間強調本地深度運營,即運營企業本身、項目方和地方政府三者融合。

地產商們做眾創空間的不止SOHO一家。中洲控股旗下的Weshow服務公社曾經想打造人工智能領域的業內標杆,成為了浩浩蕩蕩的南山眾創空間的一員,但如今也還只有開業時的一家空間,絲毫不見擴張跡象。這印證了業內的總結:很多地產商做孵化器、眾創空間,都是在賠本賺吆喝,幾年下來發現,投入不小,但和賣樓相比收益太少而且錢來得太慢,逐漸放棄了這個市場。

證券時報記者在Niuwork空間內看到,大部分都是90后的創業者,主要集中於電商、外貿、互聯網等領域,普通工位租金在800-900元/月,獨立空間的價格每月1300-1500元,且有一定的折扣,性價比相對於福田和南山比較突出。

以高端、國際化和社區化運營為主要賣點的Wework,在競爭激烈的深圳同樣沒有放低姿態。2018年10月才在中建鋼構大廈開設第一家社區,截至目前,Wework在深圳已經擁有了8家社區,並且全部位於深圳市南山和福田的核心地段。據公司運營人員介紹,Wework目前的出租情況較好,在年底前社區數量將會增加到12家。記者實地走訪Wework的兩家門店發現,辦公區間出租率達到80%以上。目前Wework單個工位的價格在每月2000-3000元之間,根據租賃時間長短和景觀環境有不同折扣。這個價格在諸多眾創空間里處於最高一檔級別。

在深圳大浪時尚小鎮,聚集了深圳本土的多家服裝企業,如歌力思、影兒、卡爾丹頓等。位居此地的一個專註于原創設計師孵化的共享辦公平台「浪巢」LangNest近日開始正式運營。據「浪巢」孵化器負責人介紹,「浪巢」面向的是中國內地、港澳台地區及海外大專院校紡織服裝專業優秀畢業生,具備時尚、服裝行業從業經歷且有意願發展獨立品牌及頗具品牌效應、實際成果的設計師開放。入駐的服裝設計師及服裝企業不僅可以享受「浪巢」的孵化資源,符合條件的優質服裝企業還有機會獲得龍華區政府關於大浪時尚小鎮產業發展資金扶持的相關政策補貼。

但Wework在深圳的擴張速度則讓人意外。

深圳另外一家知名眾創空間思微SimplyWork近期也陷入了困境。思微創立於2015年,正是大眾創業萬眾創新熱情最高漲的時候。成立初期,公司即獲得了創投機構東方富海的投資,並很快在新一輪融資中獲得盈信國富的青睞。公司隨即進行了擴張,一度擁有9個場地,是深圳最大共享辦公運營方。但其官網顯示,目前已有4個場地處於暫不對外開放的狀態。公司創始人婉拒了記者的採訪。

無獨有偶,金沙江創投主管合伙人朱嘯虎接受證券時報記者採訪時也表示,Wework的模式並沒有太大問題,經濟活躍城市對共享辦公仍然有非常旺盛的需求。以Wework為代表的盈利模式也很清晰,靠房租就能賺錢,關鍵是要如何控制風險、保持長期盈利。朱嘯虎認為,Wework的模式在美國和中國其實有很大不同,美國房租簽約是長期的,如果簽了5年,企業中途違約,剩餘幾年的房租仍然要支付,對企業來說面臨的風險巨大。而中國則完全不同,大多情況下中途退租只需要賠兩三個月房租即可。

行業的巨變似乎並沒有影響新入局者的熱情。他們採取了更接地氣的打法,提供性價比更高的空間和服務,學習類似「拼多多」農村包圍城市的思路,從低成本的深圳原關外地區起步再反攻市內核心區域。

共享辦公的前景如何?雖然Wework上市夭折,但投資人孫正義顯然沒有放棄這個他已經重金投入的獨角獸。即使在提交上市申請前已經是最大的外部投資人,軟銀仍將提供給Wework 50億美元的新融資,以及對現有股東30億美元的股票收購要約。他希望用真金白銀的投入來證明這個模式仍然具有足夠好的前景。

同樣,由萬科前高管毛大慶在北京創立的優客工場也在深圳進行深度布局。2018年9月,優客工場通過收購Wedo聯合創業社的12個空間快速拓展深圳市場。截至目前,共有18個空間在運營,單個工位租賃價格集中在1000-1500元的區間,在市場上屬於中高端的價位。位於深圳阿里中心的優客工場由於地理位置優越,以及背靠阿里巴巴,單個工位租賃價格也接近每月2000元。

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